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房地產市場預期正悄悄生變

2018-11-02 09:48:31報告大廳(www.26482097.com) 字號:T|T
主題詞:房地產
  報告大廳摘要:本輪調控時間和強度持續深化,未來房地產市場走勢的不確定性增強,9月份房價環比漲幅明顯縮窄,市場預期也發生了轉變。房地產開發企業拿地放緩,土地市場流拍增多,開發投資增速下降將在四季度繼續兌現,而開工較快將支撐開發投資增速處于相對較高位。

  本輪調控時間和強度持續深化,未來房地產市場走勢的不確定性增強,9月份房價環比漲幅明顯縮窄,市場預期也發生了轉變。房地產開發企業拿地放緩,土地市場流拍增多,開發投資增速下降將在四季度繼續兌現,而開工較快將支撐開發投資增速處于相對較高位。

  均價環比漲幅明顯縮窄 市場預期悄然生變

  9月份,70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲1%,較上月明顯下降,其中一線、二線、三線城市均價環比增速均有顯著下探;同比上漲8.87%,漲幅仍有擴大但漲勢出現放緩。房價的市場預期也發生了轉變:

  一是交易熱情降溫。9月份商品房成交面積同比快速下降,單月增速年內二度告負,降至-3.6%;1月份-9月份累計增速2.9%,比上期回落1.1個百分點。盡管開發企業以加快開工和加大推盤力度對沖行業下行,但市場觀望情緒濃厚。特別是三線、四線城市銷售疲軟,CREIS監測的23個主要城市中,三線代表城市成交面積降幅達-16%,降幅大于一線(-4%)和二線(-5%)城市。此外棚改政策的變化,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣被要求盡快取消貨幣化安置優惠政策,將使這些地區市場交易進一步降溫。

  二是輿論反應趨冷。上月統計局發布的8月份房價環同比數據仍在上漲,且漲幅還有一定的擴大,但對此輿論感受非但未漲反有下跌,與以往“數字降、感受漲”的情形截然相反。一方面是統計數據存在時滯,另一方面也側面反映了房價的市場預期正在悄然生變。

  開發投資增速小幅回落 但相對仍處于較高位

  1月份-9月份,全國房地產開發投資88665億元,同比增長9.9%,增速比1月份-8月份回落0.2個百分點。房地產開發企業拿地放緩,開發投資增速下降將在四季度繼續兌現,而開工較快將使開發投資增速處于相對較高位:

  一是開發企業選擇放緩拿地,土地市場流拍增多。盡管1月份-9月份房企累計購地面積增速比上期略微提高0.1個百分點,但9月份單月土地購置面積增速顯著回落;土地成交價款累計增速也比1月份-9月份回落1個百分點。近期土地市場供過于求,溢價率下降,流拍案例增多。反映出客觀上開發企業受資金制約,到位資金主要依靠企業自籌資金和定金及預收款,央行降準后房企融資成本依然不低。不久前合肥發布了鼓勵支持現房銷售的政策,主要圍繞優化備案手續和規范銷售管理。雖不涉及取消預售制度,但市場關于商品房預售制度調整的討論仍持續發酵,對未來開發企業資金面趨緊的擔憂不減。主觀上開發企業態度改變,預期房價上漲幅度有限,對未來行業利潤空間的判斷偏悲觀。疊加三線、四線城市住宅交易疲軟,房企補庫存意愿較前期減弱,拿地行為趨于謹慎。

  二是房屋新開工和施工繼續加快,均創年內新高。1月份-9月份房屋新開工面積152583萬平方米,增長16.4%,為2016年6月份以來的高點,增速較1月份-8月份提高0.5個百分點;施工面積767218萬平方米,同比增長3.9%,增速提高0.3個百分點。在房價“不漲”的政策硬約束下,存量土地庫存已成沉淀成本,晚開工不如早開工。這將支撐開發投資增速下行速度較緩,相對處于較高位。

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